Kolika je rata stambenog kredita u Srbiji?

Kako se računa rata stambenog kredita

rata = iznos × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ)r = godišnja stopa ÷ 12 ÷ 100n = broj rata

Stambeni kredit se otplaćuje u jednakim mesečnim anuitetima. Banka ratu računa tako da posle poslednje uplate dug bude tačno nula — zato u formuli stoji broj rata kao izložilac. Mesečna stopa je godišnja podeljena sa dvanaest, pa 5 % godišnje daje otprilike 0,4167 % mesečno.

Za 8.000.000 dinara na 300 rata iz toga ispada anuitet od 46.767,20 dinara. To je jedini broj koji većina ljudi gleda, a on sam ne govori ništa o ukupnoj ceni: zbir svih rata iznosi 14.030.161,00 dinara, dakle 6.030.161,00 dinara kamate ili preko tri četvrtine pozajmljenog iznosa.

Rok od 25 godina uobičajen je upravo zato što spušta ratu na iznos koji kućni budžet podnosi. Svaka dodatna godina roka istovremeno znači i godinu dužeg obračunavanja kamate na preostali dug, pa se pre potpisa isplati uporediti nekoliko scenarija, a ne samo proveriti da li rata staje u platu.

Koliko košta pola procentnog poena

Kod ovako dugog roka kamatna stopa je najskuplja stavka pregovora. Razlika između 5 % i 5,5 % na ovom kreditu je 2.359,80 dinara mesečno — sitnica u odnosu na samu ratu. Kroz 25 godina to je 707.938,82 dinara više kamate.

Pun procentni poen, sa 5 % na 6 %, podiže ratu za 4.776,91 dinara, a ukupnu kamatu za 1.433.072,64 dinara. Zato pregovaranje o stopi ili kasnije refinansiranje povoljnijom ponudom na stambenom kreditu vredi mnogo više nego na gotovinskom: ista razlika u stopi deluje na veći iznos i kroz duži period.

Ista glavnica od 8.000.000 dinara i isti rok od 25 godina, četiri različite nominalne stope:

Kamata na početku, glavnica na kraju

Iako je rata svih 300 meseci ista, njen sastav se menja iz meseca u mesec. Kamata se uvek obračunava na preostali dug, a on je na početku najveći.

U prvoj rati od 46.767,20 dinara kamata iznosi 33.333,33 dinara, a glavnica samo 13.433,87. Otprilike na polovini roka odnos se izjednačava — u 150. rati kamata je 21.806,00, a glavnica 24.961,20 dinara. U poslednjoj rati odnos je sasvim obrnut: 194,05 dinara kamate i 46.573,15 dinara glavnice.

Praktična posledica je da u prvim godinama dug pada mnogo sporije nego što se očekuje: polovina duga otplaćena je tek 195. ratom, dakle posle 16 godina i tri meseca. Zato svaka vanredna uplata u ranoj fazi ima najveći učinak — ona skraćuje upravo period u kom je kamata najskuplja.

Izračunaj uštedu od vanredne uplate →

Koliko duga ostaje posle 5, 10, 15 i 20 godina

Posle punih pet godina i 2.806.032,20 dinara uplaćenih rata dug je pao sa 8.000.000,00 na 7.086.415,12 dinara: otplaćeno je 913.584,88 dinara glavnice, dok je 1.892.447,32 dinara otišlo na kamatu. U prvih pet godina, dakle, dvostruko više novca odlazi na kamatu nego na sam dug.

Polovinu glavnice pređeš tek u sedamnaestoj godini — posle 15 godina otplaćeno je 3.590.724,92 dinara, odnosno 44,9 % kredita. U poslednjih pet godina odnos je sasvim obrnut: otplati se 2.478.227,14 dinara glavnice uz svega 327.805,06 dinara kamate.

Ceo tok istog kredita od 8.000.000 dinara uz 5 % na 25 godina, kumulativno — koliko je do tog trenutka otplaćeno glavnice, koliko je otišlo na kamatu i koliki dug još ostaje:

Rok od 20, 25 ili 30 godina

Rok je jedina stavka na koju kupac obično može da utiče bez pregovora sa bankom, i deluje u dva smera odjednom: duži rok spušta ratu, ali produžava period u kom se kamata obračunava.

Isti kredit od 8.000.000 dinara uz 5 %: na 20 godina rata je 52.796,46 dinara, na 25 godina 46.767,20, na 30 godina 42.945,73. Pet godina više od dvadeset spušta ratu za 6.029,26 dinara, ali ukupnu kamatu diže za 1.359.010,80 dinara. Narednih pet godina spušta ratu za još samo 3.821,47 dinara, a kamatu diže za dodatnih 1.430.301,75 — svaka sledeća petina roka donosi sve manje olakšanja za sve više novca.

Kolika je rata razumna u odnosu na platu

Banke kreditnu sposobnost računaju po sopstvenim pravilima i uzimaju u obzir sva zaduženja domaćinstva, pa univerzalnog limita nema. Kao gruba orijentacija koristi se udeo rate u mesečnim neto primanjima.

Rata od 46.767,20 dinara čini oko 47 % neto plate od 100.000 dinara, oko 39 % plate od 120.000 i oko 31 % plate od 150.000 dinara. Iznosi plata ovde služe samo za izračun udela i nisu tvrdnja o proseku.

Ako računaš sa bruto iznosom iz ugovora o radu, prvo ga pretvori u neto — razlika je velika i lako vodi u precenjenu procenu sopstvene kreditne sposobnosti.

Koliko poslodavca košta neto plata od 100.000 dinara →

Šta izračun rate ne pokriva

Anuitet pokazuje samo otplatu glavnice i kamate po nominalnoj kamatnoj stopi (NKS). Stvarnu godišnju cenu kredita pokazuje efektivna kamatna stopa (EKS), koja uključuje i naknadu za obradu, procenu nepokretnosti, troškove overe, upis hipoteke i police osiguranja koje banka traži. Dve ponude sa istim NKS-om mogu imati osetno različit EKS.

Ako je stopa promenljiva, vezuje se za referentnu stopu i rata se menja kada se ona promeni. U tom slučaju nema smisla računati samo jedan scenario — izračunaj ratu i uz stopu jedan do dva procentna poena višu pa proveri da li je budžet podnosi.

Svi iznosi u ovom vodiču su informativni i računati uz nominalnu stopu od 5 %, odabranu kao primer. Merodavni su uslovi iz konkretne ponude banke.