Kolika je rata stambenog kredita u BiH?

Kako se računa rata stambenog kredita

rata = iznos × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ)r = godišnja stopa ÷ 12 ÷ 100n = broj rata

Stambeni kredit otplaćuje se u jednakim mjesečnim anuitetima. Banka ratu računa tako da nakon posljednje uplate dug bude tačno nula — zato u formuli stoji broj rata kao eksponent. Mjesečna stopa je godišnja podijeljena s dvanaest, pa 5 % godišnje daje otprilike 0,4167 % mjesečno.

Za 120.000 KM na 300 rata iz toga ispada anuitet od 701,51 KM. To je jedini broj koji većina ljudi gleda, a on sam ne govori ništa o ukupnoj cijeni: zbir svih rata iznosi 210.452,41 KM, dakle 90.452,41 KM kamate ili preko tri četvrtine posuđenog iznosa.

Rok od 25 godina uobičajen je upravo zato što spušta ratu na iznos koji kućni budžet podnosi. Svaka dodatna godina roka istovremeno znači i godinu dužeg obračunavanja kamate na preostali dug, pa se prije potpisa isplati uporediti nekoliko scenarija, a ne samo provjeriti stane li rata u platu.

Koliko košta pola postotnog boda

Kod ovako dugog roka kamatna stopa je najskuplja stavka pregovora. Razlika između 5 % i 5,5 % na ovom je kreditu 35,40 KM mjesečno — sitnica u odnosu na samu ratu. Kroz 25 godina to je 10.619,08 KM više kamate.

Puni postotni bod, s 5 % na 6 %, podiže ratu za 71,65 KM, a ukupnu kamatu za 21.496,09 KM. Zato pregovaranje o stopi ili kasnije refinansiranje povoljnijom ponudom na stambenom kreditu vrijedi mnogo više nego na potrošačkom: ista razlika u stopi djeluje na veći iznos i kroz duži period.

Ista glavnica od 120.000 KM i isti rok od 25 godina, četiri različite nominalne stope:

Kamata na početku, glavnica na kraju

Iako je rata svih 300 mjeseci ista, njen se sastav mijenja iz mjeseca u mjesec. Kamata se uvijek obračunava na preostali dug, a on je na početku najveći.

U prvoj rati od 701,51 KM kamata iznosi 500,00 KM, a glavnica samo 201,51 KM. Otprilike na polovici roka odnos se izjednačava — u 150. rati kamata je 327,09, a glavnica 374,42 KM. U posljednjoj rati odnos je posve obrnut: 2,91 KM kamate i 698,60 KM glavnice.

Praktična je posljedica da u prvim godinama dug pada mnogo sporije nego što se očekuje: polovica duga otplaćena je tek 195. ratom, dakle nakon 16 godina i tri mjeseca. Zato svaka vanredna uplata u ranoj fazi ima najveći učinak — ona skraćuje upravo period u kojem je kamata najskuplja.

Izračunaj uštedu od vanredne uplate →

Koliko duga ostaje nakon 5, 10, 15 i 20 godina

Nakon punih pet godina i 42.090,48 KM uplaćenih rata dug je pao sa 120.000,00 na 106.296,23 KM: otplaćeno je 13.703,77 KM glavnice, dok je 28.386,71 KM otišlo na kamatu. U prvih pet godina, dakle, dvostruko više novca odlazi na kamatu nego na sam dug.

Polovicu glavnice pređeš tek u sedamnaestoj godini — nakon 15 godina otplaćeno je 53.860,87 KM, odnosno 44,9 % kredita. U posljednjih pet godina odnos je posve obrnut: otplati se 37.173,41 KM glavnice uz svega 4.917,08 KM kamate.

Cijeli tok istog kredita od 120.000 KM uz 5 % na 25 godina, kumulativno — koliko je do tog trenutka otplaćeno glavnice, koliko je otišlo na kamatu i koliki dug još ostaje:

Rok od 20, 25 ili 30 godina

Rok je jedina stavka na koju kupac obično može uticati bez pregovora s bankom, i djeluje u dva smjera odjednom: duži rok spušta ratu, ali produžava period u kojem se kamata obračunava.

Isti kredit od 120.000 KM uz 5 %: na 20 godina rata je 791,95 KM, na 25 godina 701,51 KM, na 30 godina 644,19 KM. Pet godina više od dvadeset spušta ratu za 90,44 KM, ali ukupnu kamatu diže za 20.385,16 KM. Narednih pet godina spušta ratu za još samo 57,32 KM, a kamatu diže za dodatnih 21.454,53 KM — svaka sljedeća petina roka donosi sve manje olakšanja za sve više novca.

Kolika je rata razumna u odnosu na platu

Banke kreditnu sposobnost računaju po vlastitim pravilima i uzimaju u obzir sva zaduženja domaćinstva, pa univerzalnog limita nema. Kao gruba orijentacija koristi se udio rate u mjesečnim neto primanjima.

Rata od 701,51 KM čini oko 58 % neto plate od 1.200 KM, oko 47 % plate od 1.500 KM i oko 35 % plate od 2.000 KM. Iznosi plata ovdje služe samo za izračun udjela i nisu tvrdnja o prosjeku.

Ako računaš s bruto iznosom iz ugovora o radu, prvo ga pretvori u neto — razlika je velika i lako vodi u precijenjenu procjenu vlastite kreditne sposobnosti.

Bruto i neto plata u BiH — kako se računa →

Šta izračun rate ne pokriva

Anuitet pokazuje samo otplatu glavnice i kamate po nominalnoj kamatnoj stopi (NKS). Stvarnu godišnju cijenu kredita pokazuje efektivna kamatna stopa (EKS), koja uključuje i naknadu za obradu, procjenu nekretnine, notarske troškove, upis hipoteke i police osiguranja koje banka traži. Dvije ponude s istim NKS-om mogu imati osjetno različit EKS.

Ako je stopa promjenjiva, veže se za referentnu stopu i rata se mijenja kad se ona promijeni. U tom slučaju nema smisla računati samo jedan scenarij — izračunaj ratu i uz stopu jedan do dva postotna boda višu pa provjeri podnosi li je budžet.

Svi iznosi u ovom vodiču informativni su i računati uz nominalnu stopu od 5 %, odabranu kao primjer. Mjerodavni su uslovi iz konkretne ponude banke.