Kolika je rata stambenog kredita u Hrvatskoj?

Kako se računa rata stambenog kredita

rata = iznos × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), r = godišnja stopa ÷ 12 ÷ 100, n = broj rata

Stambeni kredit otplaćuje se u jednakim mjesečnim anuitetima. Banka ratu izračunava tako da nakon posljednje uplate dug bude točno nula — zato u formuli stoji broj rata kao eksponent. Mjesečna kamatna stopa je godišnja podijeljena s dvanaest, pa 3,5 % godišnje daje otprilike 0,2917 % mjesečno.

Za 120.000 EUR na 300 rata iz toga ispada anuitet od 600,75 EUR. To je jedini broj koji većina ljudi gleda, a on sam ne govori ništa o ukupnoj cijeni: zbroj svih rata iznosi 180.224,49 EUR, dakle 60.224,49 EUR kamate ili oko polovice posuđenog iznosa.

Rok od 25 godina uobičajen je upravo zato što spušta ratu na iznos koji kućni budžet podnosi. Svaka dodatna godina roka istovremeno znači i godinu dulje obračunavanja kamate na preostali dug, pa se prije potpisa isplati usporediti nekoliko scenarija, a ne samo provjeriti stane li rata u plaću.

Koliko košta pola postotnog boda

Kod tako dugog roka kamatna stopa je najskuplja stavka pregovora. Razlika između 3,5 % i 4 % na ovom je kreditu 32,66 EUR mjesečno — sitnica u odnosu na samu ratu. Kroz 25 godina to je 9.796,78 EUR više kamate.

Puni postotni bod, s 3,5 % na 4,5 %, podiže ratu za 66,25 EUR, a ukupnu kamatu za 19.875,21 EUR. Zato pregovaranje o stopi ili kasnije refinanciranje povoljnijom ponudom na stambenom kreditu vrijedi mnogo više nego na potrošačkom: ista razlika u stopi djeluje na veći iznos i kroz dulje razdoblje.

Ista glavnica od 120.000 EUR i isti rok od 25 godina, četiri različite nominalne stope:

Kamata na početku, glavnica na kraju

Iako je rata svih 300 mjeseci ista, njezin se sastav mijenja iz mjeseca u mjesec. Kamata se uvijek obračunava na preostali dug, a on je na početku najveći.

U prvoj rati od 600,75 EUR kamata iznosi 350,00 EUR, a glavnica samo 250,75 EUR. Otprilike na polovici roka odnos se izjednačava — u 150. rati kamata je 213,76, a glavnica 386,99 EUR. U posljednjoj rati odnos je posve obrnut: 1,75 EUR kamate i 599,00 EUR glavnice.

Praktična je posljedica da u prvim godinama dug pada mnogo sporije nego što se očekuje. Zato svaka izvanredna uplata u ranoj fazi otplate ima najveći učinak: ona skraćuje upravo razdoblje u kojem je kamata najskuplja.

Izračunajte uštedu od izvanredne uplate →

Koliko duga ostaje nakon 5, 10, 15 i 20 godina

Nakon punih pet godina i 36.044,90 EUR uplaćenih rata dug je pao sa 120.000,00 na 103.584,48 EUR: otplaćeno je 16.415,52 EUR glavnice, dok je 19.629,38 EUR otišlo na kamatu. U prvih pet godina, dakle, više novca odlazi na kamatu nego na sam dug.

Polovicu glavnice prijeđete tek u petnaestoj godini — nakon 15 godina otplaćeno je 59.248,32 EUR, odnosno 49,4 % kredita. U posljednjih pet godina odnos je posve obrnut: otplati se 33.023,13 EUR glavnice uz svega 3.021,77 EUR kamate.

Cijeli tijek istog kredita od 120.000 EUR uz 3,5 % na 25 godina, kumulativno — koliko je do tog trenutka otplaćeno glavnice, koliko je otišlo na kamatu i koliki dug još ostaje:

Kolika je rata razumna u odnosu na plaću

Banke kreditnu sposobnost računaju po vlastitim pravilima i uzimaju u obzir sva zaduženja kućanstva, pa univerzalnog limita nema. Kao gruba orijentacija koristi se udio rate u mjesečnim neto primanjima.

Rata od 600,75 EUR čini oko 50 % neto plaće od 1.200 EUR, oko 40 % plaće od 1.500 EUR i oko 33 % plaće od 1.800 EUR. Iznosi plaća ovdje služe samo za izračun udjela i nisu tvrdnja o prosjeku.

Ako računate s bruto iznosom iz ugovora o radu, prvo ga pretvorite u neto — razlika je velika i lako vodi u precijenjenu procjenu vlastite kreditne sposobnosti.

Bruto, neto i trošak poslodavca — u čemu je razlika? →

Što izračun rate ne pokriva

Anuitet pokazuje samo otplatu glavnice i kamate po nominalnoj kamatnoj stopi (NKS). Stvarnu godišnju cijenu kredita pokazuje efektivna kamatna stopa (EKS), koja uključuje i naknadu za obradu, procjenu nekretnine, javnobilježničke troškove, upis hipoteke i police osiguranja koje banka traži. Dvije ponude s istim NKS-om mogu imati osjetno različit EKS.

Ako je stopa promjenjiva, veže se uz referentnu stopu i rata se mijenja kad se ona promijeni. U tom slučaju nema smisla računati samo jedan scenarij — izračunajte ratu i uz stopu jedan do dva postotna boda višu pa provjerite podnosi li je budžet.

Svi iznosi u ovom vodiču informativni su i računati uz nominalnu stopu od 3,5 %, odabranu kao primjer. Mjerodavni su uvjeti iz konkretne ponude banke.